인생을 바꾸는 투자 과정, 시스템 투자법 - 월급쟁이 부자로 은퇴하라 메모3

1. 용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자 과정

 

1) 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.

 

2) 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다.

 

3) 보유 자산의 크기를 키워나간다.

 

4) 매입한 부동산을 장기 보유한다.

 

5) 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.

 

 

자산을 매도해 파는 것 보다는 자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식이 좋다.

 

그 이유는 첫째, 수익실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다. 두번째, 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다. 세 번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다. 부동산 거래 시에는 중개수수료와 취, 등록세, 양도세 등 거래에 수반되는 각종 비용이 발생한다.

 

거래 횟수가 많아지면 당연히 이에 대한 비용이 늘고 이에 따라 수익도 줄어들 수밖에 없다. 따라서 자산을 일단 매입했다면 목표로 정한 수익을 달성하기까지는 불필요한 거래를 줄이는 것이 좋다. 가급적 처음부터 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다. 동시에 바로 2년 뒤가 아닌 10년 뒤를 바라보는, 즉 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다.

 

전세금을 레버지리로 활용해 투자할 경우 아파트의 매매가 뿐만 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다는 것이다. 전세가가 내려가는 것을 역전세라고 말하는데, 이럴 경우 부족한 전세금을 임대인이 채워주어야 하기 때문에 큰 손실을 입을 수 있다. 전세가 금액 자체가 큰 아파트들은 금융위기나 주택 공급 증가 등으로 인한 외부 충격에 더욱 민감하다.

 

2. 시스템 투자법

 

1단계: 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산한다.

2단계: 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다

3단계: 채당 목표 수익을 11억 원으로 가정하고, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다.

4단계: 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요 주택 수까지 성을 쌓아 올린다..

 

실제로 부동산 임대차 제도가 시작된 이래, 주택의 전세가가 2년, 3년 이상 장기적으로 하락했던 적은 한 번도 없다. 왜일까? 바로 우리가 평소에 쓰고 먹고 입는 칫솔이나 고등어 혹은 청바지처럼 주택의 전세가에도 물가가 반영되기 때문이다.